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张烨:购买“房屋使用权”之法律风险提示

近日,笔者接触到一件关于购买“房屋使用权”的法律咨询,经案例检索后发现类似情况产生的法律纠纷较多,与个人生活/公司日常经营息息相关,因此笔者特在此与各位读者分享与之相关的各类问题。
案例:A公司与B公司签订《土地使用权租赁协议》,约定A公司将其对某地的土地使用权出租给B公司,租期为30年;B公司在承租地点建设房屋,并与C公司签订《房屋租赁协议》,约定将标的房屋租赁给C公司,租期为20年。自然人拟向C公司购买标的房屋的使用权。
那么,对于有计划购买标的房屋使用权的自然人而言,在签订一系列合同前,应注意哪些问题呢?笔者将在下文逐一分析。
一、A公司与B公司签订的《土地使用权租赁协议》
1.《土地使用权租赁协议》的效力
根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条的规定,划拨土地使用权,未经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准,不得转让、出租、抵押。
通过国家出让而有偿取得的土地使用权,可以转让或出租,但需满足以下条件:出租人必须是通过出让依法取得国有土地使用权的受让人,持有国有土地使用权证书,才能对土地具有处分权,合法地出租其土地使用权。土地使用权出租时,以出让方式取得土地使用权的原土地使用权人必须按照出让合同的约定支付出让金,并依合同规定的期限、条件进行一定的投资开发。土地使用权出租不得违反原与政府签订的土地使用权出让合同的规定。
因此,通过划拨取得的土地在未经主管部门批准的前提下,不得转让、出租,如标的房屋系建设在该划拨土地上,则该土地使用权租赁协议因违反行政法规而无效,则后续所有合同均应被认定为无效;通过国家出让而有偿取得的土地使用权的,在满足前述条件的基础上,出租方A公司可与承租方 B公司签订《土地使用权租赁协议》。
需要特别注意的是:出租方A公司是否拥有对土地的使用权,除查阅A公司的国有土地使用证外,还可通过登录土地主管部门如规划和自然资源委员会的官方网站进行查询,同时可查询到土地使用权的获得方式、位置、面积、规划用途等信息。
下文所有分析均建立在假设标的房屋系建设在A公司通过国家出让的形式取得使用权的土地上。
2.A公司土地使用权最高期限:
    居住用地七十年;
    工业用地五十年;   
    教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;   
    商业、旅游、娱乐用地四十年;   
    综合或者其他用地五十年。
3.A公司可出租土地使用权最高期限:
《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”因此,《土地使用权租赁协议》的租赁期限不得超多20年,超过部分无效(但可约定到期后可续租)。
4.用途:土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的,应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准,重新签订土地使用权出让合同,调整土地使用权出让金,并办理登记。
需要特别注意的是:如擅自改变土地用途,则该土地上所建房屋可能面临被拆除的风险。
5.登记手续
根据《国家土地管理局土地登记规则》第三十条的规定,有出租权的土地使用者依法出租土地使用权的,出租人与承租人应当在租赁合同签订后十五日内,持租赁合同及有关文件申请土地使用权出租登记。土地管理部门应当在出租土地的土地登记卡上进行登记,并向承租人颁发土地他项权利证明书。
因此,A公司与B公司签订《土地使用权租赁协议》后,应向土地登记管理部门申请出租登记,并向B公司颁发相应的证明。如未办理登记手续的,合同仍然成立,但是不能对抗善意第三人,可能面临同一土地多次转让等风险。

二、B公司与C公司签订的《房屋租赁协议》
如前所述,假设B公司拥有标的土地的使用权期限为20年,并合法拥有该土地上建设房屋的所有权并已进行获得房屋所有权证书,且根据《房屋租赁协议》的约定,将房屋租赁给C公司,租赁期限最多为在《土地使用权租赁协议》使用权期限内的20年,超出部分无效。

三、C公司与个人签订的《房屋使用权买卖协议》
《房屋使用权买卖协议》从法律角度上来说,其实质是长期的租赁关系。合同名称不影响对合同性质的认定,所谓“长期使用权一次性出售”,其实质为“房屋使用权的出租/转租”,因此C公司与个人的《房屋使用权买卖协议》应按照房屋租赁合同的法律强制性规定进行审核。
1.授权
《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定“出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持”。
因此,如C公司将标的房屋转租,应经B公司同意,或者能够证明B公司明知C公司已转租,但超过6个月未提出异议。否则B公司有权解除转租合同,个人虽有权向C公司追责,但实际上无法达到承租标的房屋的目的。
2.期限
《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”   
因此,无论是签订《房屋使用权买卖协议》或是《房屋转租协议》等,其实质均是租赁关系,租赁期限最长为二十年。同时考虑到前述A公司与B公司《土地使用权租赁协议》、B公司与C公司《房屋租赁协议》,如个人与C公司签订相关协议,最长期限为20年,且必须在前述协议中有效租赁期限内。

四、关于拆迁补偿
关于土地使用权收回、拆迁补偿问题,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条的规定“为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。”
根据前述条例,如遇房屋拆迁补偿情况,其被补偿人系房屋所有权人,而承租人如欲要求拆迁补偿款,则应根据其与出租人之间的合同约定进行处理。
具体到前述三个协议,根据层层授权的原则,如A公司与B公司的《土地使用权租赁协议》中约定,合同有效期内如遇土地规划调整,地上物补偿归承租方所有,则B公司可根据约定获得拆迁补偿款并有权在与C公司的《房屋租赁协议》中进行类似约定,继而C公司在与个人的《房屋使用权买卖协议》中同样有权进行类似约定,如在任一环节中,未约定承租方有权获得拆迁补偿款,则最终的承租方获得拆迁补偿款的权利都可能被阻却。
因此,在房屋存在租赁情况且租赁合同合法有效的情况下,如遇拆迁补偿问题,一般以双方协议为准,重点需关注:
1.    前述合同的有效性(具体分析如上所述,在此不做赘述)
2.    关于拆迁补偿范围的约定需明确:拆迁范围具体包括哪些(如全部房屋面积)、补偿项目具体包括哪些(如:装修费用、设施费用、内部管线费用等),如何分配等。

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