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张烨:以房屋买卖合同为民间借贷提供担保之效力认定分析


随着市场经济的不断发展,民间借贷作为一种融资手段,因操作简单程序便捷等优势,得到越来越广泛的应用,这无疑为借款人提供了充足的运转资金,但同时,民间借贷极易造成借款不能如期归还的风险,出借人为敦促借款人到期偿还借款本息,往往会要求出借人或第三人以房屋买卖合同为借贷合同提供相应担保,即因同一笔借款,签订房屋买卖合同和借款协议,并在房屋买卖合同中,约定回购条款或合同解除条件,其本质在于,如借款人到期偿还本息,则房屋买卖合同不再继续履行或者由借款人以较低的价格回购;如到期不能偿还本息,则出借人可直接取得房屋所有权。对于此类情况产生的纠纷,《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》(以下简称“《规定》”)第二十四条有明确的规定,“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理,并向当事人释明变更诉讼请求,当事人拒绝变更的,人民法院裁定驳回起诉”,但是如何判断房屋买卖合同、借贷合同的真实性?如何认定签订房屋买卖合同实质是为借款合同提供担保?这需要法官在结合事实的基础上,通过当事人提供的证据以及经验法则进行综合判断,下文笔者将对几则具有代表性的案例进行整理总结,供读者参考。


 
一、司法判例总结



 
二、法律分析
当事人就一笔款项先后签订《房屋买卖合同》与《借款协议》后,在判断是否适用《规定》第二十四条,将房屋买卖合同作为民间借贷的担保,适用民间借贷法律关系审理时,应对合同性质进行综合判断,不应仅仅以双方之间签订合同的名称为依据,而应由当事人的真实意思和合同的实质内容来决定。如:当事人签订借款合同,同时签订房屋房买卖合同,两份合同所涉价款一致,并约定了房屋买卖合同的实现条件或解除条件,其签订的目的是担保债务人能及时还本付息,在债务人无法偿还债务时,以房产直接抵偿债务,一般情况下此房屋买卖合同实质为借贷合同的担保,根据《规定》第二十四条,应适用民间借贷法律关系进行审理。
但是,正如本文第一个案例所示,并非所有的当事人就一笔款项先后签订《房屋买卖合同》与《借款协议》的案件,均适用《规定》第二十四条,即便在最初签订《房屋买卖合同》时,其实质是为《借款协议》提供担保,但在实际履行的过程中,根据情况的变化,当事人的意思表示也可能会发生变化,如在确定借款人无法偿还借款本息的前提下,根据双方的真实意思表示,双方就原《房屋买卖合同》的条款约定进行了变更,改变了原《房屋买卖合同》的担保性质,而是将双方之间的借款合同关系、房屋担保关系转变为真实的房屋买卖合同关系,通过出售房屋的形式,实现双方权利义务平衡的一种交易,此时应遵循意思自治的原则,在不损害国家利益、未违反强制规定的前提下,则视为民事法律关系发生变更、消灭,即双方就解除原《借款合同》,成立新的《房屋买卖合同》达成一致。笔者认为,在适用此情况时,应综合考虑以下几点:
1.    目的:将双方之前的借款本金及利息转变为购买房屋的款项,由原出借人向借款人购买合同项下房屋,以便原借款人偿还借款。
2.    表现形式:对新的《房屋买卖合同》中的房屋交付、支付期限、尾款支付、违约责任等权利义务内容做出明确的约定;经公证处公证等方式。
3.    标的价款的限制约定:因新的《房屋买卖合同》系在双方原《借款合同》关系的基础上达成,在确认该合同真实有效前提下,对于最终的交易价格,也应符合法律的规定,即虽然将借款人的欠款转化为出借人的已付购房款,但该欠款/购房款款项中的利息数额,其在进行计算时,年利率不应超过24%,以避免当事人通过签订《房屋买卖合同》的方式,将违法高息合法化。

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