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刘占国 范小强 潘佳浔:合同风险防范系列之一——民事诉讼约定管辖注意事项房屋强制执行对租赁关系的影响
房屋强制执行对租赁关系的影响
刘占国 范小强 潘佳浔
在实务当中,法院对于涉案房产进行查封、拍卖时,经常遭遇房屋承租人的干扰和阻碍。其中,除了有一些承租人按照买卖不破租赁的原则对自身权益进行保护外,也存在一些被执行人操控的承租人,恶意虚构租赁法律关系对抗法院执行,提起执行异议之诉干扰合法执行行为。本文就执行房屋涉及租赁问题做简要分析。
一、买卖不破租赁原则
《合同法》第二百二十九条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”此规定,使得承租人以其债权享有了对抗租赁物新所有权人的权利,即“买卖不破租赁”原则。
实际上,在更早一些颁布的担保法中就规定了所有权人将已出租房屋设定抵押前应付的法定告知义务。例如,《担保法》第四十八条规定:“抵押人将已出租的财产抵押的,应当书面告知承租人,原租赁合同继续有效。”
《物权法》对买卖不破租赁原则也进行了规定。该法第一百九十条规定:“订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。”
根据上述规定,在租赁期内,租赁物的所有权发生变动,不影响承租人对租赁物的占有和使用权。
二、执行中的租赁关系
在房屋的执行过程中,经常会遇到的情况是同一个房产上既有抵押权,也有租赁权,或者是在查封房产的过程中,发现房产已经租赁给自然人或单位。这些情况下是否可以适用“买卖不破租赁”的原则。下文对此进行详细分析。
(一)查封之前租赁房产
1、可以适用“买卖不破租赁”原则
《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定:“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产,在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的,人民法院应予支持。”
也就是说在查封之前已签订了书面租赁合并占有使用该不动产的,原租赁关系不受该查封的影响,承租人获得了租赁权,并可以以此对抗受让人。
设立于房产查封之前的租赁权,适用“买卖不破租赁”原则,承租人可以向法院主张在处置租赁物时对租赁关系予以披露,或向法院主张保障承租人在法院公开处置租赁物过程中的知情权、优先购买权和参与竞价权,但并不能理解为禁止租赁物在租赁期间发生物权变动。
2、若承租人未对租赁物实际行使占有、使用、收益的权利,亦无法提供其实际支付租金的相关证据,则不予认可起租赁关系成立。        
根据裁判文书网案例江苏省高级人民法院(2014)苏执复字第0020号常州柏泰置业有限公司金融借款合同纠纷执行案,裁定书认为:“斯瑞弗公司提供的证据不足以证明其与柏泰公司之间成立了租赁法律关系,斯瑞弗公司至今未进驻案涉房产,未对租赁物实际行使占有、使用、收益的权利,亦无法提供其实际支付租金的相关证据。常州中院认定斯瑞弗公司具有承租人的合法身份且享有同等条件下的优先购买权没有事实和法律依据。本案应重新进行第一次拍卖,且不再公示斯瑞弗公司对案涉房产享有承租权及优先购买权。斯瑞弗公司至今未进驻案涉房产,未对租赁物实际行使占有、使用、收益的权利,亦无法提供其实际支付租金的相关证据。”
若租赁关系不被认可,则适用“买卖不破租赁”原则也无从谈起。
(二)查封之后租赁房产
1、不可适用“买卖不破租赁”原则
房屋被法院查封具有公示的效力,申请查封人的权利应当优先于查封之后租赁标的房屋的承租人的权利。即房屋在出租前已经被人民法院查封的,不适用“买卖不破租赁”原则。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定:“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:(一)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”
2、擅自出租已查封财产的后果
(1)租赁查封在先的财产,则承租人不能对抗申请执行人。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款规定:“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为,不得对抗申请执行人。”
(2)在危及查封目的范围内排除租赁的效力。
针对山东高院《关于被执行人擅自出租已查封的财产执行程序中人民法院排除执行妨害能否认定该合同无效或解除租赁合同的请求》,最高院于2009年12月22日作出(2009)执他字第7号函,复函内容为:在执行程序中被执行人擅自处分法院的查封物,包括本案中以出租的形式妨害查封效果的行为,执行法院有权以裁定形式直接予以处理。根据《查封规定》第26条,被执行人擅自处分查封物,与第三人签订的租赁合同,并不当然无效,只是不得对抗申请执行人,第三人依据租赁合同占有查封物的,人民法院可以解除其占有,但不应当在裁定中直接宣布租赁合同无效或解除租赁合同,而仅应指出租赁合同不能对抗申请执行人。
(3)当租赁权不妨碍对抵押财产的价值或变现时,法院可以对抵押财产进行带租拍卖;若租赁权妨碍对抵押财产的价值或变现时,法院此时应当除去租赁权后再继续对抵押房产进行拍卖。
《最高人民法院关于民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定:“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权,不因拍卖而消灭,但该权利继续存在于拍卖财产上,对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的,人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”

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