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冼春雷:民事执行程序中租赁权的认定处理

执行法院在处置被执行人不动产的过程中,经常会有案外人以其对不动产享有租赁权为由提出执行异议、执行异议之诉。如何在执行程序中正确地认定与处理租赁权问题,依法保护和平衡各方主体的权益,笔者通过梳理法律法规及案例,结合办案经验,做如下总结。
一、认定民事执行程序中租赁权的主要法律依据
《合同法》第229条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”
《物权法》第190条规定:“订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”
 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第65条规定:“抵押人将已出租的财产抵押的,抵押权实现后,租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”
《民事诉讼法》第227条规定:“执行过程中,案外人对执行标的提出书面异议的,人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查,理由成立的,裁定中止对该标的的执行;理由不成立的,裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服,认为原判决、裁定错误的,依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的,可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第31条第2款规定:“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权,不因拍卖而消灭,但该权利继续存在于拍卖财产上,对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的,人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条规定:“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产,在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的,人民法院应予支持。”
综上,关于不动产租赁权的保护,“买卖不破租赁”是我国法律的一项基本原则。对于执行程序中不动产承租人的保护,实际上是实体法上买卖不破租赁规则在执行程序中的体现。
二、执行程序中对租赁权是否成立的认定标准
(一)租赁合同订立的真实性审查
人民法院在执行程序中有权对被执行不动产物权上设定的租赁合同进行实质审查,包括合同的签订时间、主体、内容、履行情况等方面作出实体审查。审查租赁合同的真实性固然有难度,但通过听证、询问、调查等程序,法官对于部分明显不可能签订或严重违背生活常理的租赁合同,仍然可以直接作出审查判断。
(二)承租人是否实际占用不动产
租赁合同是实践性合同,出租人将租赁物交付承租人占有使用,是租赁合同成立的必备要件。因此,审查租赁物的交付占有是判断租赁合同真实性以及是否真实履行的一个关键要素。江苏省高级人民法院《关于执行不动产时承租人主张租赁权的若干问题解答》第三项规定:承租人占有使用不动产主要是指承租人(包括次承租人)已支付租金且对该不动产已经用于生活、生产、经营、装修等情形;承租人以已向被执行人支付全部租金、以该不动产使用权抵债、已向房产管理部门登记备案、以在该不动产所在地为新设公司营业地址为由主张租赁权,请求法院带租拍卖或拍卖后阻止向受让人移交占有的,而该不动产仍为被执行人或其他人占有使用的,不属于承租人占有使用的情形。在具体案件的审查判断中,“占有使用”应为实质上的占有使用,而不是虚拟的或形式上的占有使用,因此需要结合房屋的位置及性质、租金的数额及支付、房屋的使用状况等予以综合判定。
(三)租赁权与抵押权、司法查封冲突时的判定
1.租赁权早于抵押权的,原租赁关系不受抵押权的影响。
2.租赁权晚于抵押权,但早于法院查封的,被执行人对查封物的处分,对执行债权人不产生法律效力,对于被执行人与第三人,仍属于有效。法院在解除占有的同时,应保留合法承租人的优先购买权。
3.租赁权晚于法院查封的,法院应直接驳回案外人的执行异议申请。
(四)关于“明显不合理的低价”的审查判断
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条第2款规定:“承租人与被执行人恶意串通,以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的,对其提出的阻止移交占有的请求,人民法院不予支持。”被执行人以明显不合理的低价将其名下资产租赁给案外人,是被执行人逃避债务的最常用的手法之一。实践中,如何认定是否存在明显不合理低价,目前尚没有统一的认定标准,更多的是由执行法官或执行异议审查法官根据案件实际情况进行自主判断。笔者认为,有必要进一步细化司法解释所确立的“明显不合理低价承租”的实体认定标准。

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