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潘月秀:为规避限购政策的房屋代持协议,有效么?
为规避限购政策的房屋代持协议,有效么?
现实生活和商事领域,总有这样的情况,出于自己或公司不具有购房资格,而通过与具有购房资格的他人签署代持协议、以其名义签署购房协议并登记在其名下来变相实现购房。那么,房屋代持协议是否有效、如何防控法律风险呢?
这里分享一位客户朋友的吐槽,我们给出提示和建议。
【客户吐槽】
我在本地不具有购房资格,三年前我以本地表妹名义买了一套房,和表妹签了代持协议,约定我具有购房资格时就过户给我,没购房资格前的购房协议、办产权证、贷款按揭都是她名义来办,房款首付和每月按揭还款都是我先把钱转到她账户,她来支付和按月还款的。刚开始的两年还好,相处无事,她也肯帮我,我也给她一定的补偿酬谢。还有两年我就满五年社保具有购房资格了,但今年她处了个男友后态度就变了,老使脸色抱怨,什么每月都要想着还款,麻烦!什么为我顶名买了这套房子就会影响她以后买房子,最近她男友甚至提出这房子在法律上就是她的,让她把我出的钱算算一共多少,一起退给我,她可以给我点利息。我肺都气炸了,现在这房子涨了不知多少,就是不按现在市场价卖她,她也根本没钱给我。这搞得我睡不着吃不香,做梦都是房子不见了!她男友吵我,说签的代持协议因违反购房限购政策无效,让我趁早搬走,否则起诉我恶意占用侵权,不仅得给腾退,还要实际住过的时间支付租金,当时都差点抄家伙打起来了。律师你快说说房子到底在法律上是她的还是我的?我该怎么办?
【律师解答】
一、先给您吃个定心丸:代持协议有效。呵呵。
    再给您说说法律上的依据:
首先,《合同法》明确规定了几种无效情形:
《合同法》第五十二条
      有下列情形之一的,合同无效:
      (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;
      (二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;
      (三)以合法形式掩盖非法目的;
      (四)损害社会公共利益;
 (五)违反法律、行政法规的强制性规定。
(蓝色字体是法条,设计一个法典的或信札的形式,放进去)
那么,房屋代持协议是否违反了该条规定呢?可以肯定的回答:没有。
首先,代持协议双方基于自愿而签,为实现购房居住这样一个目的,不存在该条第(一)、(二)、(三)项的情形;是否构成第(四)项呢?显然违反限购政策的代持协议并不导致损害国家利益或者社会公共利益,只是购房者采取的一种变通性的实现购房、完成过户方式,在代持人和被代持人之间要自行背负更多的民事风险责任,
那么,是否违反第(五)项哪?限购政策属于政策范畴,不同于法律、行政法规,不属于法律、行政法规的强制性规定;限购政策是地方政府为抑制房价异常性过快上涨而对房地产市场采取的调控措施,是地方行政管理所采取的一种手段。
所以房屋的代持协议不构成《合同法》第五十二条规定的无效情形。
二、怎么办?
1、友好沟通、协商解决。
情理上,毕竟表妹在你购房问题上帮你了一个大忙,要对这个事实和这份情份报以足够认识和珍惜;代持购房对她今后购房的确存在实际影响,比如首付比例、购房数量的限制等,要充分考虑;理解她的情况和难处,处理好和她男友的关系。双方通过协商达成解决办法,明确约定好条件,她配合你在你具备购房资格的时候完成过户。
2、留意表妹对外债务状况、是否有可能对外出售该房屋。如你表妹对外背负个人较大债务,则房屋存在被采取财产保全措施、被强制执行的可能;如果房屋被其私下转让出售,如你没有证据证明你表妹和受让人存在恶意串通,法律上一旦认定受让人构成第三人善意取得,则你只能向你表妹主张违约责任、支付违约金或赔偿金的债权请求权,而主张房屋所有权的物权请求将不能得到法院支持。
3、协商不成,则按照代持协议约定,收集、保留好相关证据,依法提起诉讼、主张房屋的实际所有权。
最后需提示一句,以别人名义代持性购房,一定要提前把代持协议签好,明确约定好各方权利义务、违约责任。由于涉及的问题情况较多,实际购房人这方存在的法律风险较大,请律师把关是极其必要的!

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