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潘月秀: 我来支招:当您公司遭遇了这样的二房东
开公司、办企业,离不开办公场地,租赁商业办公用房是实践中最常见的方式,随之产生的房屋租赁纠纷也多,特别是从二房东手里租来的情况问题多多,令企业家们头疼。
您遭遇过什么样的二房东?这里分享一位客户朋友前来进行法律咨询时的吐槽,我们在法律上加以分析,给出解决建议,并作了重点提示。
【客户吐槽】
我公司办公楼所在的某某商业写字楼,地段、位置都特别好,租赁合同一签就是十年,押一年付三年,一下交了四年的租金近四百七十多万元。可连装修加正式搬进运营还不到一年半,突然房东不见了,跳出来一个人说是房屋产权人,带一群人来公司闹事,并驱离通牒我们:我不认识你们,赶紧给我搬出去!
现公司已被这人强行加锁,被迫关停。事发后我才知道这办公楼我是从一个二房东手里转租来的,当时也没看房本。现在我该怎么办?二房东找不到,我搬还是不搬?我的损失谁承担?
【律师支招】
    1、核实来人身份
首先核实大房东真实身份,确认是否为该房屋合法的产权人(使用权人)。除了查看其身份证件原件、产权证件原件等,到写字楼所在物业公司问询调查,到公安、工商、房屋登记等部门核验证件的真伪等,十分必要,有助于了解事情原委,防止上当受骗。
2、核实“两期一权“
两期即转租期与租赁期,前者是否在后者,即大房东、二房东之间的租赁合同规定的期限内。
一权即转租权,查实二房东是否享有转租权或转租授权,也就是转租行为已经大房东同意或追认。
因此要调查收集二房东和大房东的租赁合同,核实关于租赁期间的约定,就转租权有无约定、怎样约定的等;调查有无大房东授权、同意或追认二房东可以转租的有关书面证明材料。
如果转租期不在大房东和二房东租赁合同的租赁期限内,或二房东并无转租权,或其转租行为并未取得大房东的同意、追认,只要出现其中的一种情况,则很遗憾的告诉您:您摊上麻烦事了ing!
很可能被大房东视为侵权人,以您无合法根据的实际占用属侵权行为之由诉诸法院,也可能卷入大房东和二房东的争议纠纷,成为涉诉的共同被告之一或案涉第三人。一旦被认定属于无合法依据的实际占用成立,不仅应予以腾退,对方请求支付房屋占用费的主张也会得到法院支持。
3、采取行动:
(1)抓紧和大房东沟通,联系二房东,各方积极进行协商,以维护公司正常经营,最大限度减少损失和防止损失扩大。
(2)做好协商不成积极起诉维权的准备。
注意及时采集、收集证据,做好证据保全,为起诉维权做充分准备。如和二房东的租赁合同、电话通话、微信短信记录,搜集二房东和大房东之间签署的租赁合同,物业走访调查;被封门加锁等办公现场被控制的情况,可以请公证处做证据保全。按合同相对性,向二房东起诉追究合同责任或侵权责任,请求赔偿损失,必要时将大房东列为共同被告或第三人。同时一旦发现有诈骗、合同诈骗等嫌疑的,赶紧报警。
【律师特别提示】
本案涉及两个相对的房屋租赁合同关系,即出租人(房屋产权人,合法使用权人,也就是俗称大房东)和承租人(二房东)之间的房屋租赁合同关系,承租人(二房东)和次承租人(实际承租人,即本案客户朋友)之间的房屋租赁合同关系。
从二房东手里承租、签署房屋租赁合同,一是必须先查实房屋产权人、合法使用权人即出租人大房东是谁,和承租人二房东之间是否订立有合法有效的书面租赁合同;二是二房东是否享有对外转租的权利;三是转租期间是否在该租赁期限内!这三者缺一不可!!!否则,房屋和所处地段再好,也不能签!
另外,现实中也存在层层转租的情况,风险更大,建议在租赁商业办公用房时多咨询律师,处理不好必然给公司开门营业的正常运转带来实际困扰。当然,商业办公租房事关公司正常运营和盈利,过程中请律师把关,做到事先防范、事中控制、事后救济是明智的,是对自己、对公司、对这份事业负责任的应有之举。
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