潘月秀: “以租代售”与“商改住”,碰不得的伤 - 理论研究 - 北京雨仁律师事务所
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潘月秀: “以租代售”与“商改住”,碰不得的伤
我们北京雨仁律师在最近两年承办了数起“以租代售”的房屋买卖合同纠纷案。某开发商就位于北京某区所开发的商业办公用房楼盘,不仅商改住对外销售,还向不具有在京购房资格的业主销售,为规避限购政策,采取与购房者签署“租赁协议”的方式,通过收取“首付租金”和“月供租金”,来实现每套收取数百万元的购房款。去年5月份,北京市住建委就该开发商商改住、“以租代售”等违法行为做了处罚并向公众曝光,有关部门暂停办理其销售网签。这在社会上引起不小的震动和波澜,一时间掀起群体性业主退房维权热潮。
我们代理了其中不少业主的维权诉讼,几经努力下,通过诉讼和法官组织调解,全部实现了房款退还,业主的巨额损失得以挽回。
    过程中也看到了业主们在前期自行维权过程中所经历的焦虑、煎熬和身心疲惫,有的为讨说法还发生了激烈的肢体冲突,有的抱有观望和侥幸心理至今未能得到有效解决。动辄数百万的房屋交易,“商改住”、“以租代售”风险多多,对于普通百姓来说,可谓碰不得、伤不起。
纵观此类案件,我们对想购房的业主给出以下几点提示和建议:
一是规避限购政策的“以租代售”的交易风险大,不能碰。《民法通则》第六条规定,民事活动必须遵守法律,法律没有规定的,应当遵守国家政策。限购政策属于国家调控房地产市场的政策范畴,属于违法行为。很多业主在向我们咨询时说,明明购房签的确是租赁协议,当时也觉得有问题,但看到那么大楼盘,那么大的开发商,又在北京这全国聚焦的地界上,不可能公然违法吧,所以让怎么签酒怎么签,把钱就交出去了。目前一线城市的房地产交易已然属于标的金额巨大的交易,动辄几百万上千万,对于平常百姓来说,这种不循向合法性推敲而仅凭直觉判断的做法,结果是过户不能、房款难追,必然将自己置于 “房财两空”的风险之地。
二是商改住的交易风险大,不能碰。2017年3月26日,北京住建委出台新一轮限购政策,即京建发[2017]112号文件,要求商业、办公类项目应当严格按照规划用途开发、建设、销售、使用,未经批准,不得擅自改变为居住等用途。同时规定,北京商业、办公项目开始全面限购,在建(含在售)商办类项目,销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用,再次出售时,应当出售给企事业单位、社会组织。如果个人购买这样的房屋,同样面临过户不能、房款难追的风险。
另外,除了商业用房的土地使用年限为40年且不能自动续期外,日常生活的成本高,水电费往往按商业用水用电来收取,物业费一般也高于普通住宅物业收费标准,转让契税也高。同时,一般商改住的房屋无法办理户口迁入、就近入学等。
虽然有个别业主存在“法不责众”的侥幸心理,“房子买来就住谁能把我怎么养”,但“商改住”、“以租代售”尽量不要触碰,否则,硬碰之伤痛在所难免。
 

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